Audyt prawny nieruchomości

Czasem po zakupie przez nas nieruchomości może się okazać, że okolica ulegnie dużym zmianom. Może w sąsiedztwie powstaną obiekty, które całkowicie zmienią otoczenie naszej nieruchomości np. stacja metra, szkoła, basen, centrum handlowe, osiedle mieszkaniowe, czy jakaś inna inwestycja, przez którą nasza posiadłość może stracić istotne walory, które wcześniej miały pozytywny wpływ na jej cenę (np. przestanie być oazą spokoju przy lesie). Oczywiście inwestycje w okolicy, mogą też podnieść wartość naszej nieruchomości – np. w Warszawie tak się dzieje, głównie w przypadku nieruchomości położonych wokół nowych stacji metra. By uniknąć tego typu niespodzianek, warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości, czy dla obszaru, na którym leży interesujący nas grunt został wydany plan zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie tego dokumentu możemy dowiedzieć się, jakie są plany zagospodarowania przestrzeni w okolicy naszej przyszłej nieruchomości. Czasem dowiemy się tylko, że jedne działki w okolicy mają charakter rolny, a inne budowalny czy leśny. Taki plan zagospodarowania przestrzennego oczywiście nie wyklucza sytuacji, w której deweloper zacznie skupować okoliczne grunty i przekształcać je w obszar o charakterze budowalnym, na którym powstanie większa inwestycja. Oczywiście może się również zdarzyć taka sytuacja, że dla obszaru wokół naszej działki nie będzie planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy możemy sprawdzić, czy dla sąsiednich nieruchomości wydano decyzje o warunkach zabudowy. Jeżeli tak, to możemy spodziewać się, że otoczenie nieruchomości najbliższym czasie ulegnie znacznym zmianom.

Rozważając zakupu nieruchomości trzeba koniecznie zwrócić uwagę na fakt, czy nie znajdują się na niej budynki będące samowolą budowlaną. Co to jest samowola budowalna? To budowla powstała z naruszeniem przepisów prawa (np. inwestycja wykonana bez pozwolenia na budowę czy bez zgłoszenia prac budowlanych, a także przeprowadzona mimo sprzeciwu organów administracji architektoniczno-budowlanej). Oczywiście istnienie samowoli budowlanej na intersującej nas działce nie wyklucza możliwości jej zakupu, ale może prowadzić do dodatkowych kosztów, bowiem dokonując zakupu nieruchomości, na której stoją budynki będące samowolą budowlaną musimy liczyć się z koniecznością ich usunięcia lub legalizacji. Co do zasady legalizacja samowoli budowalnej będzie wiązała się z niższymi kosztami niż rozbiórka danej budowli, ale nie jest to zawsze regułą. Co ważne samowola budowlana nigdy nie ulega przedawnieniu i kontrola nadzoru budowlanego, wykonana nawet po wielu latach od zakupu nieruchomości, może skończyć się decyzją nakazującą jej usunięcie. Właśnie dlatego niezbędne jest wykonanie audytu nieruchomości przed jej zakupem i rozważne negocjowanie ceny. Działka, na której znajduje się samowola budowlana powinna mieć znacznie obniżoną cenę tak, aby kupujący w ramach oszczędności na cenie zakupu, zarezerwował środki niezbędne na legalizację lub usunięcie samowoli budowlanej.

Przed nabyciem nieruchomości trzeba zwrócić uwagę na wpisy w księdze wieczystej dotyczące hipotek. Jeżeli takie wpisy istnieją, to trzeba koniecznie sprawdzić na jakie kwoty i na czyją rzecz są to zobowiązania. Jeżeli nabędziemy nieruchomość obciążoną hipoteką to odpowiedzialność za należności z tytułu hipoteki  przejdzie na nas – dokładnie tak, to my staniemy się zobowiązani do spłacenia długów zaciągniętych przez poprzedniego właściciela. Oczywiście tej sytuacji można uniknąć regulując wpisane do hipoteki zobowiązania od razu przy zakupie nieruchomości. To bardzo częsta praktyka przy zakupie nieruchomości obciążonych hipoteką na rzecz banku, który kredytował zakup poprzednim właścicielom. W takich sytuacjach nowy nabywca nieruchomości zwykle przy umowie przedwstępnej daje kwotę pozwalającą na spłatę zobowiązania na rzecz banku, następnie hipoteka jest wykreślana z księgi wieczystej i przy umowie właściwej dopłacana jest reszta ceny nieruchomości. Analogicznie można postąpić w przypadku innych zobowiązań wpisanych do hipoteki.

Kolejnym elementem audytu prawnego nieruchomości przed jej zakupem jest weryfikacja czy dany lokal nie ma zaległości z tytułu czynszu lub mediów. Co do zasady nowy nabywca nie odpowiada za długi poprzedniego właściciela z tytułu czynszu bądź dostaw określonych mediów. Wyjątkiem od tej zasady są wpisy w księdze wieczystej w postaci hipoteki. W takim przypadku każdy nowy właściciel danej nieruchomości będzie odpowiadał za zobowiązania ustanowione w ten sposób. Oczywiście brak takich wpisów jest równoznaczny z brakiem odpowiedzialności nowego nabywcy za zobowiązania poprzednika. Nie mniej przed przejęciem nieruchomości warto wspólnie z poprzednim właścicielem spisać stan liczników i podać go dostawcy mediów przy ich przepisywaniu na siebie. Co do zasady opłaty będą naliczane na konto nowego nabywcy od dnia przejęcia nieruchomości, a należności za zużycie do dnia poprzedzającego przejęcie nieruchomości będą naliczane na rzecz poprzedniego właściciela nieruchomości. Oczywiście nabywca wraz ze sprzedającym mogą ustalić, że nowy właściciel ureguluje należności poprzedniego właściciela w zamian za obniżenie ceny zakupu nieruchomości, ale jest to rozwiązanie mało popularne.

Szukając wymarzonej nieruchomości możemy natknąć się na sytuację, w której potencjalny zbywca deklaruje brak zobowiązań obciążających nieruchomość, a w księdze wieczystej widnieje wpis komorniczy. Jak postąpić w takiej sytuacji? Otóż, co do zasady wpis komorniczy widniejący w księdze wieczystej oznacza, że egzekucja z nieruchomości jest w toku. Komornik dokonuje wpisu w księdze wieczystej w momencie jej rozpoczęcia, następnie wpis widnieje w toku egzekucji i w momencie jej zakończenia komornik ma na mocy prawa obowiązek niezwłocznego usunięcia wpisu. Oczywiście zarówno dokonanie wpisu, jak i jego wykreślenie nie jest czynnością automatyczną i przez to zajmuje trochę czasu, dlatego może się zdarzyć, że komornik już złożył wniosek o usunięcie wpisu, a wpis nadal widnieje w księdze. Czasem może też dojść do sytuacji, że komornik nie złoży wniosku o usunięcie wpisu (np. przebywa w szpitalu z powodu nagłego pogorszenia stanu zdrowia, list z wnioskiem zaginie i nie dotrze do sądu wieczystoksięgowego, czy po prostu omyłkowo nie zostanie wysłany przez sekretarkę, itp.). Taka sytuacja nie wyklucza możliwości zakupu nieruchomości. Aby upewnić się, że wpis jest faktycznie nieakatulany możemy poprosić naszego potencjalnego kontrahenta o przedstawienie dokumentacji potwierdzającej zakończenie postępowania egzekucyjnego przez komornika i o wniosek komornika w sprawie wykreślenia wpisu o egzekucji z księgi wieczystej. Możemy się też skontaktować bezpośrednio z komornikiem prowadzącym egzekucję. Takie kroki są konieczne, aby zweryfikować, czy wpis jest aktualny czy nie. Jeżeli okaże się, że wpis jest aktualny, to decydując się na zakup nieruchomości nim obarczonej, koniecznie trzeba ze zbywcą ustalić, że w ramach zapłaty ceny, część środków idzie bezpośrednio do komornika w celu uregulowania należności zabezpieczonych wpisem komorniczym. Inaczej transakcja sprzedaży nieruchomości może zostać unieważniona, jako że działanie sprzedającego będzie miało na celu pokrzywdzenie wierzycieli, co jest prawnie zabronione w Polsce.

Co zrobić, jeżeli chcemy kupić mieszkanie, a w księdze wieczystej wpisany jest tylko jeden właściciel, który pozostaje w związku małżeńskim. Czy taka osoba może samodzielnie sprzedać nam nieruchomość? Jakie konsekwencje dla nas jako nabywcy zrodzi taka transakcja? Otóż wszystko zależy od małżeńskiego ustroju majątkowego właścicieli oraz od tego kiedy mieszkanie zostało nabyte. Jeżeli małżonkowie mają ustanowioną rozdzielność majątkową to każdy z małżonków dysponuje samodzielnie swoim majątkiem i  może sprzedać nieruchomość bez wiedzy i zgody drugiego małżonka. Sytuacja wygląda inaczej, jeżeli małżonkowie mają ustanowiony ustrój wspólności majątkowej. W takim przypadku, do dysponowania wspólnym majątkiem niezbędna jest wiedza i zgoda drugiego małżonka. Może ona zostać wyrażona najpóźniej w momencie sprzedaży nieruchomości. W przypadku braku zgody małżonka transakcja nie może dojść do skutku i małżonek chcący sprzedać nieruchomość może zwrócić się do sądu rodzinnego po zgodę na sprzedaż, ale uzyskanie takiej zgody wcale nie musi być proste. Co ważne, sytuacja wygląda inaczej, jeżeli małżonek nabył nieruchomość przed zawarciem małżeństwa. Wtedy niezależnie od ustroju majątkowego małżonków, zakupione mieszkanie wchodzi do majątku osobistego małżonka – właściciela, który może nią dowolnie rozporządzać i sprzedać ją bez konieczności uzyskania zgody współmałżonka. Zasada ta dotyczy także nieruchomości, które małżonek nabędzie w drodze spadków (nawet w trakcie trwania małżeństwa). Takie nieruchomości zawsze wejdą w skład majątku osobistego i małżonek – właściciel może nimi dysponować samodzielnie.

Interesująca nas nieruchomość może nie mieć założonej księgi wieczystej. Taka sytuacja zawsze powinna zwiększać czujność nabywcy. Może to być przypadek (np. starsza osoba była właścicielem nieruchomości przez wiele lat i nie założyła księgi wieczystej, a jej spadkobiercy chcą szybko sfinalizować sprzedaż nieruchomości) albo sygnał, że dana nieruchomość może być obarczona jakąś wada prawną. Może osoba próbująca nam sprzedać nieruchomość nie jest jej właścicielem? Przecież brak księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, którą chcemy nabyć uniemożliwia nam upewnienie się czy osoba, która próbuje nam sprzedać nieruchomość jest jej rzeczywistym właścicielem. Brak księgi wieczystej może też wynikać z roszczeń poprzednich właścicieli, na przykład w odniesieniu do gruntów skomunalizowanych. Zakup takiej nieruchomości może wiązać się z wieloletnim sporem o ustalenie własności nieruchomości, bowiem znienacka mogą pojawić się roszczenia poprzednich właścicieli (sprzed komunalizacji), o istnieniu których zbywca nieruchomości może zapomnieć przy podpisywaniu umowy.

Jeżeli kiedykolwiek interesowaliście się zakupem działki, to na pewno oprócz ofert sprzedaży gruntów czy nieruchomości będących własnością zbywców, pojawiły się też ogłoszenia o zbyciu prawa do tzw. ROD-ów. ROD-y to Rodzinne Ogródki Działkowe. Działka będąca częścią ROD-u nie jest własnością osoby ją zbywającej, mimo że prawo do takiej nieruchomości jest zbywalne. Otóż w ramach ROD-ów można zbyć prawo do dzierżawy danego gruntu i znajdującej się na nim nieruchomości. Dla osoby użytkującej daną działkę na pozór nie jest to wielka różnica, ale już na przykład w przypadku śmierci głównego dzierżawcy, prawo do ROD-u nie podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Oczywiście nie oznacza to, że nie warto nabywać prawa do ROD-ów, ale trzeba mieć świadomość, że dana posiadłość nie będzie naszą własnością, tylko majątkiem wydzierżawionym. Warto na to zwrócić uwagę, w szczególności w przypadku działek ulokowanych w popularnych miejscach, gdzie ceny ROD-ów mogą być bardzo wysokie i podobne do cen kupna.

Jakiego typu działkę warto kupić? Nie ma na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. To zależy od potrzeb, środków, jakie mamy na inwestycję i czasu, jaki chcemy poświęcić na budowę domu. Jeżeli mamy mało czasu i duże zasoby wolnych środków to najlepiej zdecydować się na działkę budowalną z gotową nieruchomością lub z nieruchomością w (zaawansowanej) budowie. Wtedy  nie trzeba martwić się o doprowadzenie mediów czy o konieczność przekształcenia działki, jeżeli będziemy chcieli postawić na niej drugi budynek (np. dla dzieci). Oczywiście budynek można postawić również na działce rolnej czy leśnej, jednak zwykle trzeba spełnić dodatkowe warunki (działka musi mieć określoną wielkość, trzeba prowadzić na niej działalność rolną, itp.), aby postawić dom całoroczny z doprowadzonymi mediami. Taka inwestycja będzie wymagała od nas trochę cierpliwości i wysiłku (staranie się o i czekanie na pozwolenia na doprowadzenia mediów czy na decyzję o przekształceniu działki w budowalną), ale taki grunt będzie znacznie tańszy niż działka budowalna o podobnej wielkości.