Księgi wieczyste

Jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania, działki czy też innej nieruchomości to możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o założenie księgi wieczystej. Dlaczego warto to zrobić? Po pierwsze, dzięki księdze wieczystej nieruchomość będzie miała uregulowany status prawny. Będzie łatwiej ją sprzedać, zapisać w testamencie, czy ochronić się przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich (jest to szczególnie istotne w przypadku nieruchomości zlokalizowanych na gruntach o spornym charakterze). Zgodnie z tak zwaną rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto nabywa nieruchomość od osoby ujawnionej w księdze wieczystej. Czyli tłumacząc jeszcze prościej – potencjalny nabywca nie musi weryfikować, czy osoba podająca się za właściciela jest faktycznie właścicielem nieruchomości jeżeli jej dane widnieją w księdze wieczystej nieruchomości. Nie ma tutaj znaczenia, czy taka osoba zostanie później wydziedziczona, czy nabyła nieruchomość w drodze podstępu nakłaniając osobę starszą do niekorzystnego rozporządzenia swoim mieniem. Nabywca jest zawsze chroniony i to od razu zwiększa atrakcyjność takiej nieruchomości. Drugim powodem, dla którego warto założyć księgę wieczystą dla nieruchomości jest możliwość zaciągnięcia kredytu zabezpieczonego hipoteką. Bez księgi wieczystej bank nie udzieli Ci takiego kredytu pod zastaw mieszkania, ponieważ zgodnie z prawem hipoteka musi zostać wpisana do księgi wieczystej, aby faktycznie obciążała nieruchomość.

W przypadku kredytu hipotecznego (jako zabezpieczenie banku) wymagane jest dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, którą kupujemy. W ramach takiego wpisu podawana jest kwota kredytu wraz z odsetkami oraz karą umową w przypadku nie spłacenia zobowiązania. Takiego wpisu dokonuje sąd na złożony przez nas wniosek. Jest to najczęściej spotykana sytuacja, kiedy w księdze wieczystej nieruchomości widnieje wpisana hipoteka. Oczywiście istnieją także inne przypadki, kiedy zostanie dokonany wpis hipoteki do księgi wieczystej – najczęściej takie wpisy łączą się z egzekucją podatków przez organy administracji podatkowej.

Niestety w wielu dużych miastach w Polsce wpisy do księgi wieczystej dokonywane są przez sądy z opóźnieniem – kilku lub nawet kilkunastomiesięcznym. Gdy opóźnienie jest znaczne, może ono wiązać się z koniecznością płacenia wyższych rat za kredyt hipoteczny (zwykle w okresie między wypłatą środków a miesiącem dokonania wpisu). W skrajnych przypadkach opóźnienie może doprowadzić nawet do zerwania umowy kredytu hipotecznego z bankiem. Co robić, jeżeli wpis hipoteki do księgi wieczystej naszej nieruchomości opóźnia się? W takiej sytuacji możemy złożyć skargę na przewlekłość postępowania. W treści skargi możemy poprosić o przyspieszenie postępowania wpisowego ze względu na konieczność opłacania wyższych rat kredytu czy ze względu na ostrzeżenia od banku, że umowa kredytowa zostanie wypowiedziana, jeżeli wpis nie zostanie niezwłocznie dokonany.

Przed nabyciem danej nieruchomości koniecznie trzeba sprawdzić jej księgę wieczystą. To niezbędny krok w trakcie procesu zakupu mieszkania czy działki. W księdze wieczystej znajdziemy informacje, które pozwolą nam upewnić się, czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, a także czy nieruchomość nie jest zadłużona. Oprócz tego w księdze wieczystej znajdziemy informację o służebnościach, jakimi jest obarczona nieruchomość. Służebności to uprawnienia, jakie przysługują właścicielom sąsiednich nieruchomości, dzięki którym mogą w określony sposób korzystać z naszej działki. Na przykład, gdy do nieruchomości sąsiadów nie dochodzi żadna droga, to mogą oni żądać od sądu ustanowienia służebności drogi koniecznej, czyli trasy przejazdu przez naszą nieruchomość. Inny przykład służebności to uprawnienie do przesyłu prądu czy Internetu. W takiej sytuacji sądownie ustalamy, że sąsiedzi będą mogli korzystać ze słupa wysokiego napięcia znajdującego się na naszej działce w celu pociągnięcia prądu do własnej nieruchomości. Przeglądając księgę wieczystą nieruchomości warto zweryfikować nie tylko aktualne wpisy, ale również wnioski wieczystoksięgowe czekające na wpis. Oczywiście potencjalnego nabywcę nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jednak sprawdzając, czy komornik, administracja podatkowa lub bank nie złożyli wniosków o wpisy do księgi wieczystej nieruchomości, które czekają na zatwierdzenie przez sąd, możemy sobie oszczędzić sporo potencjalnych kłopotów. Oczywiście istnienie takich wniosków nie wyklucza możliwości zakupu interesującej nas nieruchomości, ale trzeba inaczej skonstruować umowę kupna-sprzedaży i umieścić w niej dodatkowe zabezpieczenia.