Procesy inwestycyjne w budownictwie należą do najbardziej złożonych i wielopłaszczyznowych przedsięwzięć gospodarczych. Często angażują one szereg podmiotów – od inwestorów i wykonawców generalnych, przez licznych podwykonawców, aż po dostawców materiałów, projektantów czy inspektorów nadzoru. Wartość inwestycji budowlanych bywa bardzo wysoka, a związane z nimi umowy często przewidują wieloetapowe harmonogramy oraz surowe wymagania jakościowe i terminowe, które obwarowane są karami umownymi.
Ryzyko niewypłacalności i opóźnień płatniczych
Takie uwarunkowania powodują, że inwestycje te obarczone są istotnym ryzykiem prawnym i finansowym – zarówno dla inwestorów, jak i dla podmiotów realizujących prace na niższych szczeblach struktury wykonawczej.
Nie jest rzadkością, że w toku realizacji inwestycji dochodzi do sytuacji konfliktowych, opóźnień w realizacji robót oraz opóźnień w płatnościach, a nawet do braku dokonania płatności, u którego podstaw mogą leżeć różne przyczyny wynikające z różnych stanów faktycznych. Może zdarzyć się w szczególności tak, że za prace wykonane przez podwykonawcę inwestor zapłacił wykonawcy, ale ten nie zapłacił podwykonawcy i zgłosił wniosek o ogłoszenie upadłości.
Wprowadzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora
W odpowiedzi na te ryzyka, ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego i umieścił pośród przepisów regulujących umowę o roboty budowlane przepis art. 647¹, który ustanawia szczególną konstrukcję odpowiedzialności solidarnej inwestora i wykonawcy (generalnego wykonawcy) wobec podwykonawcy. Przepis ten – będący wyjątkiem od ogólnych zasad odpowiedzialności kontraktowej, zgodnie z którą odpowiedzialność ponoszą podmioty, które są stronami umowy – ma na celu zwiększenie ochrony tych uczestników procesu budowlanego, którzy mimo należytego wykonania swojej pracy mogą napotkać trudności z uzyskaniem zapłaty za wykonane roboty.
Przepis ten przewiduje, że pod pewnymi warunkami podwykonawca może dochodzić od inwestora zapłaty swojego wynagrodzenia, którego nie otrzymał od wykonawcy:
- Pierwszym z tych warunków jest zgoda inwestora na zatrudnienie podwykonawcy, która została wydana w pisemnej umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą określającej szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez tego oznaczonego podwykonawcę (art. 647¹ par.2)
- albo w oparciu o pisemne zgłoszenie dokonane przez wykonawcę lub podwykonawcę i określające szczegółowy przedmiot robót podwykonawcy – przy czym w tym przypadku zgoda może być udzielona w sposób milczący, uznaje się ją za udzieloną po upływie 30 dni od dokonania zgłoszenia, jeżeli w terminie tym inwestor nie zgłosił sprzeciwu (art. 647¹ par.1).
Wymogi formalne
Warto tutaj zauważyć, że dla zgłoszenia podwykonawcy oraz dla sprzeciwu inwestora ustawodawca wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Również umowa pomiędzy wykonawcą (generalnym wykonawcą) a inwestorem, w której wymieniony jest podwykonawca i przedmiot jego robót, powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast zgoda inwestora może być wyrażona w dowolnej formie, również w sposób milczący.
Zgłoszenie powinno mieć miejsce jeszcze przed rozpoczęciem prac przez podwykonawcę, ale opóźnienie zgłoszenia nie czyni go bezskutecznym w całości, a powoduje jedynie, że inwestor nie odpowiada za zapłatę wynagrodzenia za tę część robót, która została wykonana do czasu zgłoszenia.
Ograniczenie zakresu zastosowania tego przepisu
Należy też odnotować, że z dobrodziejstwa omawianego przepisu nie skorzysta każdy uczestnik procesu budowlanego, bo fakt umiejscowienia go wśród przepisów regulujących umowę o roboty budowlane, ale też literalne brzmienie j paragrafu 1 omawianego przepisu powodują, że beneficjentem może być tylko podmiot który jest podwykonawcą i wykonuje roboty budowlane. Z przepisu tego nie skorzysta zatem np. dostawca komponentów, maszyn, czy stolarki (której sam nie wbudowuje), nawet jeżeli był zgłoszony inwestorowi a inwestor go zaakceptował.
Co zrobić, by skorzystać z tej ochrony?
Co zatem powinien zrobić podwykonawca, który chciałby skorzystać z dobrodziejstwa omawianego przepisu?
- Poddać pod ocenę, czy wykonywane przez niego prace można zakwalifikować jako roboty budowlane (zgodnie z definicją z ustawy prawo budowlane).
- Zapisać w umowie z wykonawcą (generalnym wykonawcą), że wykonawca (generalny wykonawca) w określonym, krótkim terminie (koniecznie przypadającym przed rozpoczęciem robót) zobowiązany będzie zgłosić go inwestorowi w sposób wymagany omawianym przepisem. Zobowiązanie do zgłoszenia nie będzie potrzebne, jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) udokumentuje, że w zawartej pomiędzy nim a inwestorem pisemnej umowie określony jest podwykonawca i szczegółowy przedmiot jego robót.
- Jeszcze przed przystąpieniem do robót zweryfikować, czy wykonawca (generalny wykonawca) wywiązał się z ww. zobowiązania oraz czy inwestor nie zgłosił sprzeciwu.
- Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie wywiązał się ze swojego zobowiązania jak wyżej – samemu dokonać zgłoszenia inwestorowi o odpowiedniej treści i w odpowiedniej formie (tzn. formie pisemnej w rozumieniu kodeksu cywilnego a nie potocznym).
Pomoc prawna na każdym etapie inwestycji
Niezależnie od tego, czy są Państwo podwykonawcą, wykonawcą (generalnym wykonawcą) czy inwestorem, z przyjemnością pomożemy zadbać o Państwa interesy na każdym etapie procesu budowlanego, zapewniając fachową obsługę prawną dostosowaną do specyfiki tej branży. Sprawdź, jak możemy Ci pomóc i zapoznaj się z naszą ofertą
