Osoby chcące kupić mieszkanie bardzo często postawione są przed pytaniem dotyczącym tytułu prawnego do nabywanej nieruchomości. W polskim prawie istnieją dwie bardzo podobne formy uprawnienia do władania nieruchomością lokalową: odrębna własność lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Każda z tych form ma swoje wady i zalety.
Z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż to własność uprawnia do możliwie najszerszego korzystania z rzeczy. W praktyce właściciel lokalu mieszkalnego może go wykorzystywać w dowolny sposób, a także nim rozporządzać pod warunkiem, że nie narusza praw innych osób i zasad współżycia społecznego. Regulacje dotyczące spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Pomimo, iż jest to ograniczone prawo rzeczowe posiadanie go upoważnia do korzystania i rozporządzania mieszkaniem. Formalnym właścicielem mieszkania jest jednak spółdzielnia mieszkaniowa i to od spółdzielni zależy wiele kwestii. Lokal tego typu jest zatem niejako ograniczony regulacjami spółdzielni. W związku z tym wybrane czynności dotyczące lokalu (tak jak zmiana jego przeznaczenia) wymagają zgody spółdzielni.
Następna różnica polega na tym, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi mieć założonej księgi wieczystej, a zatem nie korzysta z ochrony gwarantowanej przez tę instytucję. W praktyce oznacza to, iż chcąc kupić spółdzielcze mieszkanie zazwyczaj bazujemy na zaświadczeniu ze spółdzielni, które jak każdy ludzki dokument może zawierać błędy. Te błędy mogą natomiast przekładać się na skuteczność przeniesienia danego prawa.
Z kolei korzystanie z mieszkania spółdzielczego jest troszkę łatwiejsze, gdyż zasadniczo odpadają przeróżne obowiązki, w tym te związane z opłacaniem podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste – co czyni za nas Spółdzielnia.
Ważnym aspektem jest również wysokość opłat eksploatacyjnych związanych z mieszkaniem. Co do zasady rodzaj tytułu prawnego nie ma znaczenia dla wysokości opłat, jednakże zdarza się, iż spółdzielnie jako duże podmioty potrafią wynegocjować znacznie korzystniejsze stawki chociażby od dostawców mediów niż wspólnoty mieszkaniowe. Dlatego też „właściciele” mieszkań spółdzielczych nierzadko płacą po prostu mniej. Ceny rynkowe obu typów mieszkań są porównywalne.
Umowa zbycia tych praw wymaga formy aktu notarialnego. Obydwa prawa mogą być zbywane bez ograniczeń, także drogą dziedziczenia. Obydwa podlegają egzekucji. Obydwa mogą być obciążane, m.in. poprzez ustanowienie hipoteki.
Tytułem podsumowania można powiedzieć, iż różnica pomiędzy omawianymi tytułami do lokalu nie jest duża jednakże prawo własności jest nieco szerszym i pewniejszym prawem, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wiąże się z nieco mniejszym zakresem obowiązków.
