Klientka chciałaby dokonać sprzedaży mieszkania odziedziczonego w połowie 2009 r. po zmarłym małżonku. Jest zainteresowana kwestiami związanymi z opodatkowaniem tej transakcji, w tym podatkiem od spadku i dochodowym. Warto bowiem wskazać, że mieszkanie nabyte zostało w trakcie trwania małżeństwa i postępowanie o stwierdzeniu nabycia spadku zostało już przeprowadzone. Wprawdzie nie było przeprowadzanie postępowanie o dział spadku, niemniej jednak pozostali spadkobiercy wyrażają zgodę na sprzedaż mieszkania.
Jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości lub udziału w nieruchomości to należy kwestię tę rozpatrywać w oparciu o przepisy dotyczące opodatkowania na podstawie ustaw:
- ustawy o podatku od spadków i darowizn (tzw. PSD),
- ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. PIT),
- ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC).
Zacznijmy od kwestii związanej z PCC bowiem ta jest najmniej istotna dla sprzedawcy, niewątpliwie w tej sprawie winna zostać co najmniej zasygnalizowana.
Otóż, podatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych są osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, będące stronami czynności cywilnoprawnych, z tym iż podatnikiem jest przy umowie sprzedaży – kupujący. Płatnikiem zaś będzie notariusz przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego. Taka jest bowiem zastrzeżona dla czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości. Należy mieć zatem na uwadze dodatkową opłatę jaką uiścić trzeba będzie notariuszowi.
Wracając do kwestii podatku od spadków i darowizn. Taki obowiązek powstaje z chwilą nabycia spadku – w tym wypadku stwierdzenia jego nabycia. Pamiętać jednak należy, iż mamy do czynienia ze spadkiem po zmarłym małżonku, osoby zaś z najbliższej rodziny mogą być zwolnione od ponoszenia ciężaru podatkowego (spadkowego) jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem art. 4a ust. 2 i 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Powyższe zastrzeżenie wskazuje na „przesunięcie” 6 miesięcznego okresu na dokonanie zgłoszenia w US o okres, od którego spadkobierca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych. Ponadto z obowiązku zgłoszenia zwolnieni są spadkobiercy jeśli wartość majątku nabytego wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty, która obecnie wynosi 9637 zł (jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej) lub jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.
Przechodząc do kwestii związanej z opodatkowaniem dochodu ze sprzedaży udziału we własności mieszkania pochodzącego ze spadku. Zasadą jest, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z pewnymi wyjątkami. Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. Dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekroczą sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.
Zgodnie z art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w stanie prawnym obecnie obowiązującym, od 1 stycznia 2009 r.) źródłami przychodów jest odpłatne zbycie (sprzedaż):
- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane: w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w ww. przepisie lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.
Innymi słowy zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej u.p.d.o.f., źródłem przychodów podatkowych jest zbycie nieruchomości oraz niektórych praw do nieruchomości. Przychód i związany z tym obowiązek podatkowy powstaje, o ile nie upłynął jeszcze okres 5-letni, liczony od końca roku, w którym dana nieruchomość została przez podatnika nabyta, bądź przez podatnika wybudowana.
Na zakończenie warto również zasygnalizować, że przychody (dochody) ze sprzedaży nieruchomości zawsze objęte były specjalnymi schematami opodatkowania. Do końca 2006 r. obowiązywał zryczałtowany 10% podatek dochodowy od przychodów. Z dniem 1 stycznia 2007 r. wprowadzono zaś odrębne (bez wpływu na pozostałe dochody) opodatkowanie dochodów ze sprzedaży nieruchomości płaską 19% stawką. Od dnia 1 stycznia 2009 r. natomiast wprowadzono zupełnie nowy system zwolnień od podatku dotyczących dochodów ze sprzedaży nieruchomości.
Do przychodów pochodzących ze sprzedaży nieruchomości, które zostały przez podatnika nabyte, bądź wybudowane przed dniem 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają nadal przepisy obowiązujące przed tą datą. Względem tych przychodów istnieje także możliwość skorzystania ze zwolnień podatkowych obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2007 r.
Przejściowo obowiązujące zwolnienia podatkowe dotyczą przychodów ze sprzedaży nieruchomości i niektórych praw na nieruchomościach w całości – jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
Konkludując, w odniesieniu do niniejszej sprawy, wobec dokonanego w terminie zgłoszenia w US oraz upływu 5 letniego okresu, o jakim mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, Pani zainteresowana sprzedażą mieszkania, które odziedziczyła po zmarłym mężu, nie zostanie obciążona koniecznością uiszczenia podatku.
