Najpopularniejszą umową przeniesienia własności nieruchomości jest umowa sprzedaży. Kodeks cywilny przewiduje też inne umowy przenoszące własność nieruchomości, w tym umowę o dożywocie, zamiany, darowizny, przekazania i inne (np. umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie, czy umowa zawarta w ramach w ramach tzw. datio in solutum).
Wymogi formalne dla umowy o dożywocie
Każda umowa przenosząca własność nieruchomości, w tym umowa o dożywocie:
- musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności
- nie może zostać zawarta pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Istota umowy o dożywocie
W odróżnieniu od innych umów, na mocy umowy o dożywocie, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości przez zbywcę na rzecz nabywcy, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy bądź osobie bliskiej zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. Nabywca nie płaci więc ceny sprzedaży. Nabywca powinien jednak, w braku odmiennej umowy:
- przyjąć dożywotnika jako domownika,
- dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
- zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie
- oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Możliwość ustanowienia dodatkowych praw na nieruchomości
Możliwe jest również dodatkowo obciążenie zbywanej nieruchomości na rzecz dożywotnika
- użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości,
- służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą.
- Nabywca może również zobowiązać się do spełniania na rzecz dożywotnika powtarzających się świadczeń w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku.
Ustanowienie użytkowania, służebności osobistej lub uprawnienia do powtarzających się świadczeń, o ile zostały przewidziane w umowie o dożywocie, należą do treści prawa dożywocia.
Prawo dożywocia może być ustanowione na rzecz kilku osób, a w razie śmierci jednej z tych osób podlega odpowiedniemu zmniejszeniu.
Skutki przeniesienia własności i wpis do księgi wieczystej
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Dożywocie podlega zatem wpisowi do III działu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. W takim przypadku nowy nabywca ponosi co do zasady osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte prawem dożywocia razem ze zbywcą, który nabył nieruchomość na podstawie umowy o dożywocie.
Konflikty między stronami i możliwość zmiany lub rozwiązania umowy
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Takie uprawnienia nie przysługują jednak dożywotnikowi, jeżeli nabywca nieruchomości zobowiązał się do obciążenia nieruchomości użytkowaniem na rzecz dożywotnika z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.
Kiedy umowa staje się bezskuteczna?
Zaznaczyć należy również, że uprawniony do żądania alimentów ustawowych od dożywotnika, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny.
Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.
Sprawdź, jak możemy Ci pomóc i zapoznaj się z naszą ofertą
Kancelaria specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej spraw wieczystoksięgowych, w tym w zakładaniu ksiąg wieczystych, dokonywaniu wpisów i zmian, a także w uzgadnianiu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – zarówno przed sądami, jak i urzędami. Przejdź do oferty: Audyt nieruchomości, Księgi wieczyste
