Podziały nieruchomości będące następstwem ich dziedziczenia to najczęstsza przyczyna niekorzystnego układu przestrzennego gruntów. Gdy należąca do nas działka zostaje pozbawiona bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, pozostaje nam liczyć na uprzejmość sąsiada, który umożliwi przejazd przez własną nieruchomość. Praktyka jednak pokazuje, że korzystanie z sąsiedniej nieruchomości za nieformalną zgodą jej właściciela może zostać przerwane wskutek konfliktu, nawet jeśli stronami porozumienia są członkowie rodziny. W celu zapewnienia każdej nieruchomości stałego dojazdu do drogi publicznej, ustawodawca wprowadził do Kodeksu Cywilnego instytucję drogi koniecznej.
Na czym polega ustanowienie drogi koniecznej na sąsiednim gruncie?
Instytucja ta ogranicza prawo własności sąsiada, który musi tolerować przejazdy właściciela trudno dostępnej działki do drogi publicznej. Nieruchomość, do której dostęp z drogi publicznej zapewniony jest przez nieruchomość sąsiednią, nazywa się nieruchomością władnącą, natomiast grunt, przez który prowadzi droga dojazdowa, to nieruchomość służebna. Właściciel nieruchomości władnącej w ramach wynagrodzenia za możliwość przejazdu płaci właścicielowi nieruchomości służebnej ustaloną przez sąd kwotę.
Jak doprowadzić do ustanowienia drogi koniecznej?
Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej należy złożyć w wydziale cywilnym sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku konieczne jest wykazanie, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej. Najłatwiej dokonać tego poprzez załączenie wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów. Właściciel nieruchomości sąsiedniej, przez którą chcemy przejeżdżać, jest uczestnikiem postępowania i ma prawo brać w nim czynny udział.
Kiedy istnieje największe prawdopodobieństwo, że sąd przychyli się do wniosku?
Jeżeli dojazd do drogi publicznej jest możliwy wyłącznie przez grunt sąsiada, sąd powinien przychylić się do wniosku. Gdy jednak istnieje możliwość wytyczenia drogi dojazdowej, chociażby dużo dłuższej, przez inne grunty należące do właściciela trudno dostępnej działki, nie ma wówczas konieczności obciążania nieruchomości sąsiedniej służebnością drogi koniecznej. Także w przypadku, gdy droga konieczna miałaby zostać przeprowadzona przez działkę siedliskową sąsiada, tj. działkę, na której stoi dom i budynki gospodarcze, sąd może nie przychylić się do wniosku. Taka droga mogłaby bowiem stać się zarzewiem konfliktów sąsiedzkich. Natomiast doprowadzenie do odcięcia nieruchomości od drogi publicznej wskutek świadomego działania jej właściciela niemal zawsze będzie stanowiło negatywną przesłankę ustanowienia drogi koniecznej i skutkować będzie oddaleniem wniosku przez sąd.
