W ramach prowadzonej przez naszą kancelarię obsługi prawnej jednostek samorządu terytorialnego bardzo często zajmujemy się problematyką związaną z regulacją stanu prawnego nieruchomości. Niemal w każdej gminie znajduje się bowiem wiele nieruchomości, które od wielu lat wykorzystywane są w celach, najogólniej ujmując, zaspokajania potrzeb lokalnej społeczności, a które nie mają uregulowanego stanu prawnego. Dotyczy to często nieruchomości, na terenie których usytuowane są takie obiekty, jak np.: szkoły, przedszkola, domy kultury, place zabaw, itp. Brak uregulowanego stanu prawnego w praktyce rodzi zaś wiele trudności związanych z utrzymaniem i zarządzaniem takimi nieruchomościami, m.in. problemy z wykonywaniem prac budowlanych, czy też jakichkolwiek poważniejszych prac inwestycyjnych.
W takiej sytuacji najbardziej oczywistym rozwiązaniem wydaje się wystąpienie do sądu z wnioskiem o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Niestety, w przypadku gmin skorzystanie z instytucji zasiedzenia wiąże się z pewnymi dodatkowych komplikacjami.
W warunkach ustrojowych panujących przed przemianami, które nastąpiły po 1989 r., obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej, co oznaczało, że Skarb Państwa był właścicielem wszystkich nieruchomości i innego mienia należącego do państwowych osób prawnych i jednostek organizacyjnych oraz mienia należącego do organów administracji publicznej wszystkich stopni. Stan ten zmienił się dopiero z dniem 27 maja 1990 r. wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, na mocy której gminom przyznana została osobowość prawna. Od tej chwili gmina nie tylko mogła być podmiotem praw i obowiązków i nabywać na własność mienie lecz również mogła występować jako posiadacz samoistny nieruchomości, tj. posiadać nieruchomość w sposób prowadzący do nabycia jej własności przez zasiedzenie.
Jednakże, stosownie do treści art. 172 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie przez lat dwadzieścia lub trzydzieści, w zależności od tego, czy w momencie objęcia nieruchomości był posiadaczem odpowiednio w dobrej lub złej wierze.
Główny problem stanowi zatem fakt, że na chwilę obecną gmina nie jest w stanie wykazać samodzielnego nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości przez określony w art. 172 k.c. okres 30 lat ( przyjmując, że objęcie posiadania nastąpiło w złej wierze). Wymagany okres posiadania nieruchomości przez gminę upłynąć może bowiem najwcześniej z dniem 27 maja 2020 r.
Czy zatem w każdym przypadku Gmina zmuszona będzie by czekać z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości aż do 2020 r. ?
Oczywiście nie. Wszystko zależy jednakże od stanu faktycznego danej sprawy, a ściśle mówiąc, od tego, kiedy nastąpiło objęcie posiadania samoistnego nieruchomości przez Skarb Państwa. Chodzi o sytuacje, w których Skarb Państwa objął posiadanie nieruchomości po dniu 27 maja 1970 r. Wynika to stąd, że zgodnie z ówczesnym brzmieniem art. 172 k.c., (obowiązującym do dnia 30 września 1990 r.), do stwierdzenia zasiedzenia wystarczał upływ okresu 10 lub 20 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości odpowiednio w dobrej i złej wierze. Tym samym, w przypadku objęcia przez Skarb Państwa posiadania nieruchomości przed 1970 r. sąd mógłby stwierdzić jej zasiedzenie na rzecz Skarbu Państwa, bowiem 20-letni okres zasiedzenia upłynąłby przed 27 maja 1990 r., tj. przed przejściem posiadania samoistnego nieruchomości na gminę.
Jeśli zaś objęcie posiadania przez Skarb Państwa nastąpiło po 27 maja 1970 r., nie ma przeszkód, aby gmina skorzystała z uprawnienia uregulowanego w art. 176 § 1 k.c., zgodnie z którym, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Tym samym do okresu swojego posiadania samoistnego gmina może doliczyć posiadanie samoistne Skarbu Państwa.
Dodać należy, iż przejście posiadania samoistnego ze Skarbu Państwa na gminę następuje w tym wypadku z mocy prawa z dniem 27 maja 1990 r.
Argumenty uzgadniające ww. stanowisko wywieść zaś można wprost z brzmienia art. 5 ust. 1 ustawy z 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. z 1990 r. Nr 32, poz. 191 ze zm.), która to ustawa również weszła w życie z dniem 27 maja 1990 r. Zgodnie z tym przepisem mienie ogólnonarodowe (państwowe) należące do rad narodowych i terenowych organów administracji państwowej stopnia podstawowego, jak również mienie przedsiębiorstw państwowych, dla których organy te pełniły funkcję organu założycielskiego oraz mienie zakładów i innych jednostek organizacyjnych podporządkowanych ww. organom stało się w dniu wejścia w życie ustawy z mocy prawa mieniem właściwych gmin.
W przypadku zaś wskazanego w tym przepisie mienia, względem którego Skarb Państwa był jedynie posiadaczem samoistnym, posiadanie to z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy przeniesione zostało na gminę. Gmina może zatem do swojego okresu posiadania samoistnego nieruchomości doliczyć posiadanie Skarbu Państwa i wnioskować
o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie bezpośrednio na gminę bez konieczności czekania do 27 maja 2020 r.
Na koniec pragniemy także podkreślić, iż zwarta w niniejszym artykule argumentacja podzielona została w całości przez sąd w prowadzonych dotychczas przez naszą kancelarię sprawach o zasiedzenie. W sprawach tych sąd stwierdził nabycie przez gminę własności nieruchomości z uwzględnieniem okresu posiadania samoistnego Skarbu Państwa.
