Zasiedzenie to jedna z dróg nabycia prawa własności nieruchomości, w tym nieruchomości rolnych. Daje możliwość uzyskania tytułu własności w wyniku długotrwałego samoistnego posiadania nieruchomości, w sytuacji, w której posiadacz nie jest jej właścicielem. Procedura zasiedzenia jest regulowana przepisami prawa i wymaga spełnienia określonych warunków oraz przeprowadzenia postępowania sądowego.
Co to jest zasiedzenie?
Zasiedzenie pozwala na uzyskanie prawa własności przez osobę, która przez określony czas posiada cudzy grunt, działając jak właściciel. Celem tej instytucji jest stabilizacja stosunków własnościowych oraz formalne usankcjonowanie długotrwałego stanu faktycznego. Przepisy regulujące zasiedzenie mają zastosowanie również do nieruchomości rolnych, przy uwzględnieniu ich szczególnej funkcji i społeczno-gospodarczego przeznaczenia.
Warunki zasiedzenia nieruchomości rolnej
Aby zasiedzenie nieruchomości było skuteczne, konieczne jest spełnienie kilku warunków określonych w Kodeksie cywilnym:
1. Posiadanie samoistne
Samoistność posiadania zasiadywanej nieruchomości przejawiać się powinna zarówno w faktycznym władaniu nieruchomością (corpus) jak i w woli posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi).Osoba chcąca nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia powinna więc traktować ją jako swoją własność, tzn. korzystać z niej z wyłączeniem osób trzecich jako posiadacz samoistny, wykonywać samodzielnie wszystkie inne czynności będące wyrazem samoistnego posiadania, w szczególności co do sposobu zagospodarowania nieruchomości, wykorzystania jej i rozporządzania nią.
Posiadanie samoistne musi być przy tym manifestowane wobec innych osób, np. wobec sąsiadów, w sposób jednoznaczny i wyraźny. Argumentem przemawiającym za posiadaniem samoistnym nieruchomości będzie np. samodzielne opłacanie podatków należnych od nieruchomości, samodzielne wydzierżawienie bądź wynajęcie jej innej osobie, czy wybudowanie na niej budynków lub innych obiektów. W przypadku zasiadywania cudzej nieruchomości istniej domniemanie samoistnego charakteru posiadania przez osobę zasiadującą tą nieruchomość.
Zasiedzeniem może dotyczyć nie tylko nieruchomości cudzej ale również będącej przedmiotem współwłasności. Jednakże w przypadku współwłasności konieczne jest również spełnienie dodatkowego warunku – zasiadujący współwłaściciel od początku musi zamanifestować pozostałym współwłaścicielom wolę wyłącznego posiadania nieruchomości w całości jako posiadacz samoistny ze względu na brak domniemania posiadania samoistnego.
2. Nieprzerwane posiadanie przez wymagany okres
Posiadanie musi być nieprzerwane przez cały wymagany okres. Okres ten w przypadku dobrej wiary zasiadującego wynosi 20 lat, a w przypadku złej wiary 30 lat. Istotne jest przy tym, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania zasiadywanej nieruchomości, to obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Pamiętać należy jednak, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.
Ocena dobrej bądź złej wiary zależy od stanu faktycznego każdej sprawy, przy czym przyjmuje się, że dobra wiara zasiadującego posiadacza występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa. Zastrzec należy, że wyżej określone okresy zasiedzenia dotyczą obecnie obowiązującego stanu prawnego, dlatego w przypadku gdy faktyczne zasiedzenie nastąpiło wcześniej, to okresy zasiedzenia mogą być inne.
3. Przerwanie okresu zasiedzenia
Zasiedzenie pozwala nabyć własność nieruchomości po wielu latach nieprzerwanego korzystania z niej. Jednak nie zawsze jest to proces prosty i niezakłócony. Zdarza się, że bieg zasiedzenia zostaje przerwany. W praktyce oznacza to, że okres zasiedzenia liczony jest od początku. Dla jednych jest to szansa na ochronę swoich praw, dla innych przeszkoda wymagająca przezwyciężenia. Przerwanie biegu zasiedzenia oznacza bowiem, że cały dotychczasowy czas korzystania z nieruchomości przez posiadacza samoistnego nie zostanie uwzględniony przez sąd, co oznacza, że okres posiadania samoistnego musi rozpocząć się na nowo.
Przykłady przerwania okresu zasiedzenia:
– działania właściciela – właściciel podejmuje skuteczne działania w celu odzyskania kontroli nad swoją nieruchomością, np. poprzez skierowanie sprawy do sądu o wydanie nieruchomości (powództwo windykacyjne);
– utrata kontroli nad nieruchomością przez posiadacza – posiadacz przestaje faktycznie korzystać z nieruchomości, np. w wyniku eksmisji lub przejęcia nieruchomości przez właściciela;
– rezygnacja z posiadania przez posiadacza samoistnego – posiadacz dobrowolnie przestaje używać nieruchomości, np. przekazuje ją z powrotem właścicielowi, bez względu na powód rezygnacji.
Przerwanie biegu zasiedzenia pozwala na zatrzymanie procesu skutkującego utratą własności, a tym samym działa na korzyść właściciela. Z drugiej strony, posiadacz samoistny, który chce uniknąć przerwania biegu zasiedzenia, powinien dbać o widoczność swojego posiadania i unikać konfliktów z właścicielem. Każda sytuacja jest jednak inna i wymaga analizy.
4. Jak zadbać o swoje interesy w sprawie o zasiedzenie
W przypadku właściciela ważne jest reagowanie na sytuacje, gdy ktoś korzysta z jego nieruchomości bez zgody. Konieczne jest wówczas podjęcie właściwych działań. Pamiętać jednak należy, że samo wezwanie do opuszczenia nieruchomości nie wystarczy. Bieg zasiedzenia przerywa skutecznie dopiero skierowanie sprawy na drogę sądową.
W przypadku zasiadującego posiadacza samoistnego ważne jest zaś, by korzystał z nieruchomości w sposób widoczny i konsekwentny. Dokumentowanie działań (np. gromadzenie potwierdzeń zapłaty podatków, zrealizowanych inwestycji, itp.) może być przy tym kluczowe dla potwierdzenia zasiedzenia przez sąd. W przypadku współwłasności nie można zapominać również o konieczności zamanifestowania pozostałym współwłaścicielom woli wyłącznego posiadania nieruchomości w całości, co wymagać będzie udowodnienia przed sądem.
5. Postępowanie sądowe o zasiedzenie nieruchomości
Zasiedzenie nieruchomości wymaga przeprowadzenia właściwego postępowania sądowego, w tym:
– złożenia wniosku do sądu /Wnioskodawca powinien złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości do sądu rejonowego właściwego miejscowo dla jej położenia. Wniosek musi zawierać: dane wnioskodawcy oraz innych uczestników postępowania, w szczególności właściciela lub współwłaścicieli, ewentualnie poprzednich posiadaczy, właściwie określone żądania, szczegółowy opis nieruchomości (numer działki, dane z ewidencji gruntów i budynków, numer księgi wieczystej jeżeli jest prowadzona dla nieruchomości, ewentualnie inne) oraz właściwe uzasadnienie określające szczegółowo osoby, charakter i okres posiadania, a także wszelkie istotne okoliczności faktyczne sprawy. Wniosek powinien również określać wnioskowane dowody (i tezy dowodowe), takie jak: dokumenty, zeznania świadków czy przesłuchanie wnioskodawcy i uczestników, potwierdzające posiadanie nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć również właściwe załączniki.
– postępowanie sądowe /Sąd weryfikuje fakt zasiedzenia w postępowaniu dowodowym poprzez analizę dokumentów, przesłuchania świadków, przesłuchanie wnioskodawcy i uczestników i, jeśli konieczne, opinie biegłych./
– postanowienie sądu /W sprawie o zasiedzenie nieruchomości sąd wydaje postanowienie a nie wyrok, jako że postępowanie to ma charakter nieprocesowy. Jeśli wszystkie warunki zostaną spełnione, sąd wydaje postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości zgodnie z wnioskiem. W pozostałych przypadkach sąd oddala wniosek (dla porządku zaznaczyć należy, że w niektórych przypadkach sąd może odrzucić wniosek bądź umorzyć postępowanie z powodów formalnych). Od merytorycznego orzeczenia pierwszej instancji służy prawo wniesienia apelacji do sądu wyższej instancji, po uprzednim wystąpieniu z wnioskiem od o uzasadnienie postanowienia.
Orzeczenie prawomocne stwierdzające zasiedzenie stanowi podstawę do wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej. Takie postanowienie sądu ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że sąd stwierdza datę zasiedzenia z upływem wymaganego okresu, a nie z dniem wydania orzeczenia. Oznacza to również, że nawet w obecnie toczącym się postępowaniu sąd może stwierdzić, że zasiedzenie nastąpiło nawet kilkadziesiąt lat temu.
6. Przypadki szczególne
Szczególne, odrębne przypadki zasiedzenia dotyczą nieruchomości rolnych oraz nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub do gminy. W przypadku takich nieruchomości istotne jest również uwzględnienie przepisów szczególnych oraz właściwego stanu prawnego, który podlegał zmianom. Zasiedzenie nieruchomości rolnych podlega bowiem dodatkowym wymogom wynikającym z ich przeznaczenia. Ważne jest, aby faktyczne użytkowanie było zgodne z funkcją rolną.
W sytuacji zaś, gdy nieruchomość należy do Skarbu Państwa lub do gminy, proces również jest bardziej złożony. Warto przy tym zaznaczyć, że zasiadywanie nieruchomości państwowych stało się możliwe dopiero od dnia 1 października 1990 r.
Podsumowanie
Zasiedzenie nieruchomości to skuteczna, ale wymagająca procedura, która umożliwia uregulowanie stanu prawnego. Kluczowe jest spełnienie wymogów określonych w przepisach oraz zgromadzenie odpowiednich dowodów. Właściwe przygotowanie i znajomość procedury mogą znacznie ułatwić proces nabycia prawa własności
Profesjonalne wsparcie w sprawach o zasiedzenie
Oferujemy kompleksową pomoc prawną w postępowaniach dotyczących zasiedzenia nieruchomości i ruchomości – od analizy stanu prawnego, przez przygotowanie wniosku, aż po reprezentację przed sądem. Sprawdź, jak możemy Ci pomóc.
