Zasiedzenie nieruchomości

Może się tak zdarzyć, że osoba, która nie jest właścicielem sprzeda nam nieruchomość. Najczęściej takie sytuacje dotyczą nieruchomości bez księgi wieczystej kupowanych w dużym pośpiechu. Czasem kupujący po prostu nie ma czasu na przeprowadzenie pełnego audytu prawnego interesującej go nieruchomości i potrzebuje nowego mieszkania czy domu „od wczoraj” (na przykład w przypadku burzliwego rozstania z partnerem). Zwykle zakup od nie-właściciela jest czynnością nieświadomą. Przecież nikt świadomie nie chce zapłacić ceny za mieszkanie czy dom osobie, która nie ma praw do danej nieruchomości. Co możemy zrobić, jeżeli znajdziemy się w takiej sytuacji? Jeżeli od czasu nabycia nieruchomości minęło już wiele lat, to pozostaje czekać aż od nabycia nieruchomości minie dokładnie 20 lat. Po upływie takiego czasu, możemy w tak zwanej dobrej wierze zasiedzieć nieruchomość, którą nabyliśmy od nie-właściciela. Co to jest dobra wiara? W tym przypadku to brak świadomości, że dokonujemy transakcji zakupu nieruchomości z osobą, która nie jest jej właścicielem. Aby uregulować status prawny nieruchomości, po upływie 20 lat od jej nabycia od nie-właściciela, powinniśmy zwrócić się do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Po uznaniu naszego wniosku przez sąd, staniemy się prawowitymi właścicielami nieruchomości.

Co do zasady, do zasiedzenia nieruchomości niezbędny jest upływ 20 lat w przypadku zachowania tak zwanej dobrej wiary lub 30 lat dla zasiedzenia w złej wierze. O zasiedzeniu w dobrej wierze możemy mówić na przykład, gdy dokonamy transakcji zakupu nieruchomości z nie-właścicielem. Na pozór transakcja była prawidłowa – za cenę nabyliśmy własność, jednak po jakimś czasie okazuje się, że osoba, z którą podpisaliśmy umowę nie była władna do dysponowania nieruchomością. O złej wierze mówimy w każdym przypadku, kiedy osoba przebywająca na jakiejś nieruchomości ma pełną świadomość, że to nie jest jej działka, mieszkanie, czy dom, a jednak zachowuje się jak jej właściciel. Brzmi to nieprawdopodobnie w przypadku mieszkań w dużych miastach – przecież nikt nie wprowadzi się do czyjegoś mieszkania i nie spędzi tam niepostrzeżenie 30 lat. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku gruntów czy domków na wsiach lub w lasach. Właścicielem takiej nieruchomości może nie być osoba fizyczna, tylko na przykład państwo polskie i po prostu przez wiele lat nikt nie będzie sprawdzał danego gruntu w poszukiwaniu ewentualnych niechcianych lokatorów, którzy wprowadzili się „na dziko”. Wspominane terminy zasiedzenia ulegają wydłużeniu w przypadku nieruchomości, których właścicielem jest małoletni (na przykład wnuk dziedziczący ziemię po dziadkach). Niemożliwe jest zasiedzenie nieruchomości należącej do osoby małoletniej przed osiągnięciem przez nią pełnoletniości, a więc 18 lat. Co więcej termin zasiedzenia zgodnie z przepisami upłynie najwcześniej, gdy taka osoba skończy 20 lat. Po prostu ustawodawca chce takiej osobie dać szansę na podjęcie kroków prawnych w celu obrony nieruchomości przed zasiedzeniem, co byłoby niemożliwe lub znacząco utrudnione przed osiągnięciem przez nią pełnej zdolności do czynności prawnych. Musimy o tym pamiętać, jeżeli chcemy zasiedzieć taką nieruchomość. Nawet jeżeli władamy nią już 20 czy 30 lat to nie możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, której właścicielem jest nieletni. Jest to bezcelowe – taki wniosek zostanie odrzucony.

Jeżeli obawiasz się, że Twój przyszły małżonek chce Cię poślubić wyłącznie z uwagi na twój majątek, to warto zastanowić się nad zawarciem intercyzy. Intercyza to umowa dotycząca przyszłego ustroju majątkowego małżonków. Jest ona zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Oczywiście małżeński ustrój majątkowy ustanowiony w intercyzie można zmienić (i to wielokrotnie), więc nie jest to decyzja na całe życie.

Jeżeli wiemy, że obok nas znajduje się porzucona przez właściciela nieruchomość, to czy możemy ją nabyć w drodze zasiedzenia? Otóż tak – nie jest to proste, ale w pełni wykonalne. Po pierwsze, taką nieruchomość będziemy zasiadywać przez okres 30 lat (mamy przecież tak zwaną złą wiarę, czyli mamy świadomość, że ktoś inny jest właścicielem tej nieruchomości). Jest to więc dość ryzykowny proces, ponieważ prawowity właściciel może w każdej chwili ponownie zainteresować się swoją nieruchomością i wtedy nasze zasiedzenie będzie bezskuteczne. Po drugie, przez okres zasiadywania nieruchomości musimy zachowywać się jak właściciel, to znaczy musimy dokonywać wszelkich opłat publicznoprawnych (w szczególności podatków), a także wykonywać wszelkie niezbędne naprawy na terenie nieruchomości. Ponosząc te nakłady finansowe musimy mieć pełną świadomość, że w dowolnym momencie prawowity właściciel może wystąpić do sądu z powództwem o pozbawienie nas możliwości posiadania przedmiotowej nieruchomości. Gdy uda mu się to przeforsować w sądzie, to nasze zasiedzenie stanie się bezskuteczne. Oczywiście możemy próbować szczęścia jeszcze raz i rozpocząć bieg zasiedzenia na nowo, ale jest to raczej mało prawdopodobne, że właściciel, który właśnie odzyskał swoją nieruchomość znowu o niej zapomni na kolejne 30 lat.

Czy jeżeli po wielu latach udało nam się skutecznie zasiedzieć nieruchomość to warto zakładać księgę wieczystą lub uaktualniać wpis w już istniejącej księdze? Zdecydowanie tak! Niezwłocznie po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego zasiedzenie nieruchomości, powinniśmy zwrócić się do sądu z wnioskiem o założenie księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość jej nie ma lub o zaktualizowanie księgi wieczystej o nasze nowo nabyte uprawnienia właścicielskie, jeżeli księga już istnieje. Będzie to dodatkowe potwierdzenie naszych uprawnień właścicielskich, które ułatwi nam rozporządzanie nieruchomością (sprzedaż, wynajem, zapis w testamencie) czy wzięcie kredytu hipotecznego pod zastaw przedmiotowej nieruchomości.

Czasem zdarza się, że dana nieruchomość zostaje zbyta w umowie zawartej w niewłaściwej formie. Raczej w obrocie prawnym nie zdarzają się umowy ustne, ale za to często pojawiają się umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej bez udziału notariusza, a przecież zgodnie z prawem, w Polsce nieruchomość może być sprzedana tylko w formie aktu notarialnego. Co w takim przypadku możemy zrobić? Oczywiście można uzupełnić ten swoisty brak formalny i sporządzić akt notarialny nawet kilka czy kilkanaście lat po faktycznej transakcji, ale czasem może to być znacznie utrudnione lub niemożliwe (na przykład kiedy nie znamy miejsca pobytu poprzedniego właściciela w kraju, kiedy poprzedni właściciel wyjedzie za granicę lub umrze). Co wtedy? Z pomocą przychodzi instytucja zasiedzenia. Zgodnie z orzecznictwem sądów, po upływie 30 lat od sprzedaży nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, można wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości. W takiej sytuacji musimy wykazać przed sądem, że przez 30 lat zachowywaliśmy się jak właściciel przedmiotowej nieruchomości – to znaczy opłacaliśmy podatki i inne opłaty publicznoskarbowe oraz dokonywaliśmy niezbędnych napraw (np. elewacji czy dachów budynków, ogrodzenia działki, itp.).

Coraz bardziej popularnym sposobem na zabezpieczenie oszczędności jest kupowanie mieszkań na wynajem. Często wynajmujący są rzetelni i wywiązują się ze wszystkich opłat, nie niszczą naszego mieszkania i utrzymują z nami stały kontakt. Niestety możemy też trafić na osoby nieuczciwe, które będą próbowały wykorzystać wszelkie niby-luki prawne, aby nie wnosić opłat, nie zostać wyeksmitowanym z naszego mieszkania, czy wręcz (w skrajnych przypadkach) możemy mieć lokatorów, którzy będą próbowali zasiedzieć nasze mieszkanie. Czy jest to możliwe, aby osoba, która wynajmuje od nas mieszkanie mogła je zasiedzieć? Na szczęście nie. Taka osoba może podawać się za właściciela przed różnymi urzędami, może nawet próbować wnosić opłaty publicznoskarbowe, takie jak podatek od nieruchomości, czy dokonywać inwestycji w mieszkaniu (remonty, modernizacje, usuwanie awarii, itp.) Nie powoduje to jednak, że będzie ona mogła zasiedzieć wynajmowane od nas mieszkanie. Zgodnie z prawem jest ona tzw. posiadaczem pochodnym mieszkania. To oznacza, że została ona wprowadzona w posiadanie mieszkania na podstawie umowy najmu przez właściciela mieszkania i może z niego korzystać tak jak właściciel, ale właścicielem się nigdy nie stanie. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w przypadku tak zwanych właścicieli samoistnych – osób, które nie wywodzą swojego prawa do danej nieruchomości od kogoś, tylko mają tytuł uprawniający je do korzystania z danej nieruchomości. Dobrym przykładem właściciela samoistnego będzie osoba, która nabędzie nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego (np. w zwykłej umowie pisemnej). Jej prawo do danej nieruchomości nie jest pochodną prawa innej osoby, jak w przypadku umowy najmy, kiedy wynajmujący za opłatą korzysta z nieruchomości będącej własnością innej osoby.

Kiedy po wielu latach zasiadywania przez nas danej nieruchomości, uzyskamy prawomocny wyrok sądu potwierdzający zasiedzenie przez nas działki, mieszkania, czy domu, to musimy pamiętać o tym, że właśnie z chwilą uprawomocnienia się wyroku, powstaje obowiązek podatkowy. Otóż na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn, osoba, która zasiedzi nieruchomość jest zobowiązana do uiszczenia podatku w wysokości 7% wartości przedmiotowej nieruchomości. Co ważne, podstawą do wyliczenia podatku jest wartość nieruchomości w momencie jej nabycia, czyli w chwili uprawomocnienie są wyroku.