Zasiedzenie prawa własności rzeczy

Zasiedzenie jest jedną z instytucji tzw. dawności, która sankcjonując istniejący stan faktyczny, pozwala na usunięcie długotrwałej niezgodności między stanem prawnym a rzeczywistym stanem posiadania. Ten pierwotny sposób nabycia prawa podmiotowego został uregulowany w kodeksie cywilnym w art. 172-176 i art. 292 k.c.
W wyniku ziszczenia się przesłanek koniecznych do zasiedzenia prawa własności dotychczasowy właściciel rzeczy ex lege traci swoje prawo, na rzecz nabywcy.W kodeksie przewidziano możliwość nabycia własności nieruchomości (art. 172 k.c.), rzeczy ruchomej (art. 174), prawa użytkowania wieczystego (które zostało ustanowione wcześniej) oraz służebności gruntowej (art. 292 k.c.).
Do koniecznych przesłanek zasiedzenia należy zawsze upływ czasu, który w każdym przypadku określa ustawa, a także konieczność posiadania rzeczy jako posiadacz samoistny. Nie bez znaczenia pozostaje także dobra lub zła wiara.
Posiadacz rzeczy ruchomej, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny. Jednak zasiedzenie ruchomości nie jest możliwe, bez dobrej wiary w całym okresie niezbędnym do uzyskania prawa własności rzeczy. Zła wiara w tym przypadku wyłącza możliwość skorzystania z dobrodziejstw instytucji zasiedzenia.
W przypadku nieruchomości przedmiotem zasiedzenia może być każda nieruchomość –gruntowa (cała lub jej fizycznie wydzielona część), budynkowa czy lokalowa, w tym też nieruchomości państwowe. Można także zasiedzieć udział w nieruchomości, ale bezwzględnie przedmiotem zasiedzenia nie może być część składowa rzeczy (np. jeden z pokoi w lokalu czy piwnica będąca przynależnością).
Zgodnie z dyspozycją art. 172 k.c. do zasiedzenia nieruchomości niezbędne jest samoistne posiadanie nieruchomości. Jest to kryterium podstawowe, bo nawet spełniając pozostałe przesłanki, nabywca nie zasiedzi nieruchomości, jeśli jest jej posiadaczem zależnym, tzn. jest np.: najemcą lub dzierżawcą. Oprócz posiadania samoistnego do zasiedzenia nieruchomości konieczna jest dobra lub zła wiara posiadacza. Ta przesłanka jest bezpośrednia związana z terminem, który musi upłynąć, żeby nastąpiło zasiedzenie. W przypadku posiadacza w dobrej wierze zasiedzenie następuje po upływie 20 lat od dnia wejścia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Zła wiara wydłuża ten termin o 10 lat i wówczas zasiedzenie następuje po upływie 30 lat.
Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności przez samoistnego posiadacza rzeczy wraz z upływem terminu ustawowego i jednocześnie utrata tego prawa przez dotychczasowego właściciela. Żeby potwierdzić przejście prawa własności z formalnego właściciela na posiadacza nieruchomości konieczne jest uzyskanie postanowienia sądu w tej sprawie. Postępowanie toczy się przed sądem w postępowaniu nieprocesowym, w obrębie właściwości którego położona jest przedmiotowa nieruchomość.
Uprawnionym do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia jest każdy zainteresowany. Mianem zainteresowanego określa się podmiot, który posiada interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz innego podmiotu. Ponadto do grona uczestników zalicza się w szczególności: dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych, pozostałych posiadaczy samoistnych rzeczy,posiadaczy zależnych, osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na przedmiotowej nieruchomości i posiadaczy gruntów sąsiednich, jeśli roszczą prawa do własności nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu. Właściciela rzeczy powołuje się bez względu na to, czy jego prawo zostało stwierdzone i czy wynika z dołączonego odpisu z księgi wieczystej.
W momencie składania wniosku samo żądanie stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest zawsze kierowane przeciwko osobie uprawnionej, którą jest właściciel (współwłaściciele). Sąd, w świetle art. 510 § 2 k.p.c., każdorazowo ma obowiązek ustalenia wszystkich zainteresowanych wynikiem postępowania dotyczącego przedmiotowej nieruchomości i wezwania ich do udziału w sprawie. W tym celu może zażądać udzielania informacji i wyjaśnień przez wnioskodawcę lub ewentualnie odnaleźć pozostałych zainteresowanych poprzez ogłoszenie przewidziane w art. 609 § 2 i 3 k.p.c., gdyby ustalenie w oparciu o stosowne dowody, w tym też informacje z wydziału ksiąg wieczystych, nie dały rezultatu w tym zakresie (tak m.in. SN w postanowieniu z 05.03.1996 r., sygn. akt II CRN 211/95).
Wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie podlega opłacie stałej w wysokości 2000 zł (w przypadku służebności to kwota 200 zł) oraz powinien spełniać warunki wskazane w przepisach, w tym:
1. powinien czynić zadość wymogom przewidzianym w art. 511 k.p.c., tj.: powinien czynić zadość przepisom o pozwie (art. 126-128 k.p.c.), z tą zmianą, że zamiast pozwanego należy wymienić zainteresowanych w sprawie;
2. zawierać bardzo dokładne oznaczenie nieruchomości lub jej części, które umożliwi jej zidentyfikowanie;
3. powinien wskazywać wszystkich zainteresowanych, a w razie zaniechania wskazania zainteresowanych, w oparciu o art. 609 § 2 k.p.c., we wniosku powinno się wskazać przyczyny takiego zaniechania;
4. wniosek powinien też mieć dołączoną mapę nieruchomości, sporządzoną według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księdze wieczystej oraz wyciągu z ewidencji gruntów (§ 134 reg. sąd.);
5. do wniosku należy dołączyć odpis z księgi wieczystej albo stosownego zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości wynikającym ze zbioru dokumentów;
6. dodatkowo konieczne jest załączenie dowodów potwierdzających posiadanie samoistne i dobrą lub złą wiarę, w tym np.:
a. odpis umowy nabycia prawa własności;
b. dowody uiszczania podatków związanych z posiadaniem nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego (w zależności od prawa, którego podmiotem uważa się posiadacz);
c. dowody na wskazywanie w dokumentach, oświadczeniach, czy umowach siebie jako właściciela nieruchomości;
d. opis prac podejmowanych na nieruchomości, dowody ponoszenia nadkładów, wytyczenia granic czy ogrodzenia przedmiotowej nieruchomości.
W razie niedołączenia wymienionych dokumentów przewodniczący wezwie wnioskodawcę do ich złożenia w wyznaczonym terminie.
Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego w sprawie sąd wydaje postanowienie. Postanowienie to ma charakter deklaratywny, tj. stwierdza fakt nabycia własności przez zasiedzenie z określeniem nabywcy i konkretnej daty, w której nowy właściciel uzyskał prawo własności nieruchomości.