Zniesienie współwłasności nieruchomości a obowiązek zapłaty podatku – zagadnienia prawnopodatkowe.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 j.t. ze zm.; dalej: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych lub ustawa) każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w/w. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
Dla ustalenia czy zbycie prawa własności nieruchomości nastąpiło z zachowaniem 5-letniego terminu konieczne jest ustalenie momentu nabycia rzeczy. W przypadku nieruchomościami, zgodnie z art. 155. § 1 w zw. z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2014.121 j.t.; dalej: Kodeks cywilny lub k.c.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. W przypadku przeniesienia własności nieruchomości umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
W przypadku, gdy nieruchomość zostanie nabyta przez więcej niż jedną osobę mamy do czynienia z instytucją opisaną w art. 195 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym współwłasność jest instytucją polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.
Natomiast zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego – każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności to fizyczny podział rzeczy wspólnej, polegający na przyznaniu każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej rzeczy wspólnej, a wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności.
W związku z tym, na gruncie prawa podatkowego czasami pojawia się wątpliwość czy fakt zawarcia umowy o zniesieniu współwłasności powoduje przesunięcie daty nabycia, co może mieć wpływ na obowiązek podatkowy podatnika.
Co do zasady przyjmuje się, że jeśli współwłaściciele dokonali zniesienia współwłasności w taki sposób, że ich udział przed i po podziale nieruchomości nie uległ powiększeniu, to nie może być traktowany w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób powiększeniu nie uległ ani zakres dotychczasowego władztwa nad rzeczą (nieruchomością), ani nie zwiększył się majątek osobisty.
Potwierdza to także orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału majątku wspólnego, o ile podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy (w wyniku podziału) mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.
Oznacza to, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Tym samym czynność prawna polegająca na zniesieniu współwłasności nie powoduje po stronie nowego właściciela części rzeczy powstania przychodu i jest zdarzeniem pozostającym poza zakresem regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.